Umowa przedwstępna jest dość specyficznym rodzajem umowy nazwanej w kodeksie cywilnym. Jej przedmiotem jest bowiem zobowiązanie stron do zawarcia innej oznaczonej umowy w przyszłości. Ustawa nie wskazuje przy tym oznaczonego katalogu umów, których dotyczyć może zobowiązanie. Powszechnie przyjmuje się zatem, że katalog umów przyrzeczonych jest otwarty i obejmuje zarówno te zobowiązujące, rozporządzające, jak i te o podwójnym skutku czyli tzw. zobowiązująco – rozporządzające.
W obrocie cywilnoprawnym omawiana czynność prawna jest często bardzo przydatna zwłaszcza w sytuacji, gdy z rozmaitych powodów strony wyrażające wolę zawarcia w przyszłości konkretnej umowy nie chcą lub nie mogą dokonać tego w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Sytuacje takie zdarzają się nadzwyczaj często w obrocie nieruchomościami i mogą dotyczyć np. konieczności oczekiwania na oświadczenie osoby trzeciej o wykonaniu prawa pierwokupu, czy też uzyskania decyzji lub zezwoleń (przykład: zezwolenie na sprzedaż nieruchomości przez osobę nie posiadającą pełnej zdolności do czynności prawnych, decyzja o warunkach zabudowy).
Warto jednak wspomnieć, że umowa przedwstępna bywa użyteczna również w innych sytuacjach, z czego można wymienić chociażby konieczność wypełnienia warunków ubiegania się o dofinansowanie ze środków UE na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Jednym ze standardowych warunków ubiegania się dotację jest bowiem wskazanie siedziby przyszłej działalności oraz jej udokumentowanie poprzez przedłożenie tytułu prawnego do konkretnego lokalu. Zakładając, że osoba ubiegająca się o dofinansowanie nie posiada na własność żadnego lokalu pozwalającego na prowadzenie w nim działalności (tak bywa najczęściej), to właśnie umowa przedwstępna będzie najlepszym i najbezpieczniejszym środkiem wykazania tytułu prawnego do przyszłej siedziby działalności gospodarczej.
Należy jednak pamiętać, by szczególną uwagę poświęcić projektowi tej tylko z pozoru mało skomplikowanej umowy cywilnoprawnej. Sporządzenie skutecznej umowy przedwstępnej, należycie zabezpieczającej interes obu stron, wymaga dochowania pewnych warunków określonych w kodeksie cywilnym. Przede wszystkim, należy się skupić na zawarciu w umowie tzw. essentialia negotii (elementy istotne) umowy przyrzeczonej. Dla przykładu – umowa przedwstępna sprzedaży musi zawierać elementy istotne umowy sprzedaży czyli zobowiązanie przeniesienia przez sprzedawcę na kupującego określonej rzeczy, zobowiązanie sprzedawcy do jej wydania, zobowiązanie kupującego do odebrania rzeczy oraz zapłaty określonej w umowie ceny. Brak zawarcia w umowie przedwstępnej choćby jednego z elementów istotnych dla danego rodzaju umowy wywołuje skutek w postaci jej nieważności. Nieważność z kolei uniemożliwia wywodzenie z przedmiotowej umowy jakichkolwiek roszczeń takich jak np. dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej albo odszkodowania o którym mowa w art. 390 § 1 kodeksu cywilnego.
W swojej praktyce zawodowej spotkałem się z sytuacją, kiedy to osoba ubiegająca się o dotację zawarła umowę przedwstępną najmu lokalu użytkowego. Umowa została zaakceptowana przez miejscowy urząd pracy, a wniosek o dofinansowanie rozstrzygnięty pozytywnie. Niestety po otrzymaniu środków okazało się, że przyszły wynajmujący uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a kolejne próby kontaktu z nim okazują się nieskuteczne. Z uwagi na brak odpowiedniego lokalu przedsiębiorca był zobowiązany zwrócić otrzymane środki wraz z odsetkami. Analiza możliwości wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym wobec nieuczciwego kontrahenta wykazała jednak, że zawarta umowa przedwstępna nie zawierała jednego elementów istotnych umowy przyrzeczonej. W zaistniałej sytuacji wystąpił omawiany powyżej przypadek nieważności umowy, który wykluczał możliwość wystąpienia z jakimkolwiek roszczeniem do drugiej strony. Powyższy przykład pokazuje zatem, jak doniosłe skutki może wywołać brak należytej staranności przy sporządzaniu projektu umowy przedwstępnej.
Kończąc, warto również przypomnieć, że możliwość wystąpienia z roszczeniem zawarcia umowy przyrzeczonej uwarunkowana od zachowania przez umowę przedwstępną wymagań co do ważności umowy przyrzeczonej. W praktyce dotyczy to przede wszystkim umów przedwstępnych dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, które to z mocy ustawy muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Dochodząc roszczeń z przedmiotowej umowy należy mieć również na uwadze stosunkowo krótki termin przedawnienia, który wynosi jeden rok od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (podstawa art. 390 § 3 kodeksu cywilnego).
